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개발행위허가는 토지에서 건축, 공작물 설치, 형질변경, 토석채취, 토지분할 등 일정 행위를 하려면 사전에 받아야 하는 허가입니다.
현장에서는 “건축허가만 받으면 되는 줄 알았다가” 개발행위허가 단계에서 다시 도면과 협의를 준비하느라 일정이 밀리는 사례가 많습니다.
따라서 처음부터 허가 대상인지 확인하고, 신청 창구와 구비서류를 정확히 갖추면 처리 지연을 크게 줄이실 수 있습니다.
허가가 필요한 행위부터 빠르게 판별
국토계획법에서는 건축물의 건축 또는 공작물 설치, 토지의 형질 변경, 토석 채취, 토지 분할 등 대통령령으로 정하는 개발행위를 하려는 경우 개발행위허가를 받도록 규정하고 있습니다.
즉 “내 땅이니 내가 알아서 하면 된다”의 문제가 아니라, 토지 이용질서와 기반시설, 경관과 환경을 함께 검토하는 행정절차로 보시면 이해가 쉽습니다.
실무에서 가장 자주 헷갈리는 지점은 ‘건축을 위한 형질변경’입니다.
건축 자체는 건축 인허가 절차로 가더라도, 그 전에 절토·성토, 옹벽, 진입로 조성 같은 형질변경이 수반되면 개발행위허가 검토가 함께 들어가는 경우가 많습니다.
또한 지자체가 개발행위허가 제한지역을 고시해 두었다면, 같은 행위라도 시기와 장소에 따라 허가가 제한될 수 있어 토지이용계획을 먼저 확인하는 습관이 중요합니다.
최종적으로 허가 필요 여부는 관할 시·군·구(시장·군수 등) 권한으로 판단되므로, 사업계획이 잡히면 “민원 접수 전 사전상담”을 하시는 것이 가장 안전합니다.
관련 근거 조문과 허가 대상 행위의 범위는 국토계획법 제56조(개발행위의 허가)에서 확인하실 수 있습니다.
신청부터 허가까지의 표준 절차 흐름
개발행위허가는 보통 “신청서 접수 → 기준 검토 및 관계부서 협의 → 필요 시 심의 → 허가(조건부 포함) 또는 불허가 → 착수 및 준공검사” 흐름으로 진행됩니다.
지자체 민원편람에서도 신청서 제출 후 기준검토와 의견청취, 허가 처리, 개발행위 시행, 준공검사로 절차를 안내하는 경우가 많습니다.
다만 실제 처리기간은 단순 접수만으로 끝나지 않고, 관계기관 협의(도로, 하천, 산지, 농지, 문화재, 상하수도 등)가 붙으면 보완 요청이 발생할 수 있습니다.
그래서 일정이 촉박한 사업일수록 “협의가 필요한 분야가 무엇인지”를 초기에 잡는 것이 핵심입니다.
또한 일부 지자체는 국토이용정보체계(통합 인허가 지원 서비스) 등 전산 접수 경로도 안내하고 있어, 방문 접수만 고집할 필요는 없습니다.
민원편람 기준으로 처리기간을 15일로 안내하는 사례가 있으나, 이는 표준 안내이고 협의·보완에 따라 늘어날 수 있으니 계획상 여유를 두시는 편이 좋습니다.
절차의 큰 틀은 지자체별로 유사하지만, 심의 대상 여부와 도면 요구 수준은 지역 운영지침과 조례, 사업 규모에 따라 달라질 수 있습니다.
| 단계 | 행정 처리 | 민원인이 준비할 포인트 |
| 사전 검토 | 토지이용·제한 확인, 협의 필요 분야 예측 | 토지이용계획, 현장 여건, 진입도로·배수 계획 정리 |
| 신청 접수 | 개발행위허가 신청서 접수 | 권원서류, 도면·설계도서, 안전·환경 자료 준비 |
| 협의·검토 | 관계부서·관계기관 협의, 보완 요구 | 보완 대응 일정 확보, 서류 일치 여부 점검 |
| 허가 결정 | 허가·불허가·조건부 허가 통지 | 조건사항 확인, 이행 계획 반영 |
| 준공 단계 | 개발행위 완료 후 준공검사 | 현장 시공이 도면·조건과 일치하도록 관리 |
위 흐름은 김해시 등 지자체 민원편람에 공개된 절차 안내를 기준으로 이해하시면 실무에 적용하기 좋습니다.
구비서류는 ‘공통 1세트 + 행위별 도면’으로 준비
개발행위허가 신청서(별지 제5호 서식)에는 첨부서류가 정리되어 있고, 공통적으로 “신청인이 해당 토지에서 개발행위를 할 수 있음을 증명하는 서류”가 기본입니다.
여기에 행위 유형에 따라 배치도 같은 사업관련 도서, 공작물 설치라면 설계도서, 건축을 목적으로 하는 형질변경이라면 건축물 용도·규모 자료 등 추가 서류가 붙습니다.
또한 공공시설이 폐지·대체·신설되는 경우에는 종류·세목·소유자 조서, 도면, 예산내역서를 요구할 수 있어 도로·배수·상하수 계획이 있는 사업은 초기에 정리해 두시는 편이 좋습니다.
위해방지, 환경오염방지, 경관, 조경 등을 위한 설계도서와 예산내역서도 요구될 수 있으므로, 절토·성토 규모가 크거나 사면 안정, 배수, 조경이 핵심인 사업은 기술자료 준비가 필수입니다.
지자체 홈페이지에서도 신청서류 목록을 비교적 상세히 안내하고 있으며, 관계행정기관 협의에 필요한 서류가 추가될 수 있음을 명시하는 경우가 많습니다.
정리하면 “권원서류 1세트, 기본 도면 1세트, 안전·환경·경관 자료 1세트”를 기본으로 잡고, 사업 유형에 맞춰 도면을 보강하시면 됩니다.
신청서에는 수수료가 없다고 안내되는 서식도 확인되므로, 비용은 주로 설계·측량·도면 작성 등 준비 과정에서 발생하는 편입니다.
참고할 사이트
아래 3곳은 신청 안내, 서식 확인, 온라인 민원 경로 확인에 실제로 도움이 되는 공식 사이트입니다.
먼저 정부24에서 ‘개발행위허가’ 민원 안내를 확인하시면 제출서류 개요와 민원 성격을 빠르게 파악할 수 있습니다.
다음으로 국가법령정보센터에서 신청서(별지 서식) 원문을 내려받아 첨부서류 항목을 기준으로 체크리스트를 만들면 보완 요청을 줄이기 좋습니다.
마지막으로 통합 인허가 지원 관련 안내 페이지를 통해 온라인 신청 가능 범위를 확인하시면, 방문 횟수를 줄일 수 있습니다.
| 구분 | 사이트명 | 접속 주소 |
| 민원 안내 | 정부24 개발행위허가(민원 안내) | https://www.gov.kr |
| 서식·첨부서류 기준 | 국가법령정보센터 개발행위허가 신청서(별지 서식) | https://www.law.go.kr |
| 온라인 신청 참고 | 통합인허가지원시스템 안내(개발행위허가 개요) | https://ipss.go.kr |
마무리 정리
개발행위허가는 결론적으로 “내 행위가 허가 대상인지 확인하고, 권원서류와 도면, 협의 자료를 한 번에 갖춰 접수하는 것”이 승부처입니다.
특히 토지 형질변경은 안전·배수·경관 검토가 함께 붙는 경우가 많아, 도면을 대충 준비하면 보완으로 시간과 비용이 늘어날 가능성이 큽니다.
따라서 오늘은 정부24로 민원 성격을 확인하고, 서식의 첨부서류 목록을 체크리스트로 만든 뒤, 관할 지자체에 사전상담을 넣어 협의 분야를 먼저 확정해 보시길 권합니다.
이 순서만 지켜도 “서류 보완으로 두 달 지연” 같은 상황을 상당 부분 예방하실 수 있습니다.
